내 대출 한도는 얼마일까 — 직접 계산해보니 현실이 보이더라구요
청약 당첨 후, 제일 먼저 부딪힌 벽은 ‘잔금 대출’이었습니다.
당첨만 되면 다 해결될 줄 알았는데… 막상 은행 창구 앞에 서니 머리가 복잡하더라구요. 얼마까지 빌릴 수 있는지, 금리는 얼마나 되는지, 심사 기준은 또 뭔지.
이 글에서는 제가 실제로 대출을 알아보며 느낀 DSR·LTV·DTI의 현실을 정리해볼게요.
💬 ① 은행에서 처음 들은 말 — “DSR이 초과됐네요”
상담 첫날, 은행 직원분이 제 서류를 훑어보더니 이렇게 말했어요.
“연소득이 4,000만 원이시면, DSR 40% 기준으로 연간 1,600만 원 이상은 원리금 상환이 불가합니다.”
그때 처음 들은 용어가 바로 DSR이었어요. ‘총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)’이라고 해서, 제가 벌어들이는 돈 중에서 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓸 수 있는 비율을 뜻하더라구요.
예를 들어 연소득이 4,000만 원이라면, 1년에 갚을 수 있는 돈이 최대 1,600만 원, 즉 한 달로 따지면 약 133만 원이 한계예요. 이걸 넘는 대출은 불가능하다고 합니다.
📊 ② 직접 계산해본 내 대출 가능 금액
은행에서 알려준 기본 공식은 이랬습니다.
대출 가능 금액 ≈ (연소득 × DSR 허용비율) ÷ (금리 × 상환기간)
제 기준으로 적용해봤어요.
- 연소득: 4,000만 원
- DSR: 40%
- 금리: 연 4.5%
- 상환기간: 30년
➡ 계산하면 약 2억 5천만 원 정도가 한도였습니다.
“3억은 되겠지” 막연히 생각했던 제 계산이 틀린 이유를, 이때 비로소 깨달았어요.
🏠 ③ LTV — 담보가치의 벽
DSR이 소득 중심의 한도라면, LTV(Loan To Value)는 ‘집값 대비 대출 가능한 비율’을 말합니다.
예를 들어 분양가가 4억 원이라면, LTV 70% 적용 시 2억 8천만 원까지 대출이 가능하죠. 하지만 조정대상지역이라면 LTV가 60%로 떨어집니다 — 그럼 최대 2억 4천만 원이 한도예요.
즉, DSR이 허용하더라도 LTV가 낮으면 그 금액을 못 받는다는 것! 이 두 기준이 서로 얽혀서 결국 내 한도를 정합니다.
은행 직원이 그러더군요.
“DSR은 개인의 능력, LTV는 집의 가치입니다.”
이 말이 아직도 기억에 남아요.
💡 ④ DTI는 또 뭐냐면…
DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율로, 주택담보대출 중심의 과거 기준이에요. DSR이 모든 대출(카드론, 자동차, 신용대출)을 포함하는 반면, DTI는 **주택담보대출 중심**이라 현재는 보조지표처럼 쓰입니다.
그래서 대부분 은행에서는 DTI보다는 DSR을 우선 봅니다.
하지만 일부 시중은행은 여전히 두 지표를 함께 참고하더라구요.
🧾 ⑤ 실제 은행별 결과 — “같은 나인데 조건이 다르다”
저는 총 세 곳의 은행에서 상담을 받았습니다.
서류는 같았지만 결과는 달랐어요.
- 은행 A: LTV 60%, DSR 38% → 대출 한도 약 2억 3천만 원
- 은행 B: LTV 70%, DSR 40% → 약 2억 5천만 원
- 은행 C: DSR 35%, 내부규정 보수적 → 약 2억 1천만 원
같은 소득, 같은 신용인데도 이렇게 차이가 나더라구요. 결국 ‘어느 은행을 선택하느냐’도 중요한 전략이었습니다.
🏦 ⑥ 대출 조건은 은행마다 다르다 — “조금이라도 더 빌려주는 곳을 찾게 된다”
청약 아파트의 경우, 시공사나 금융 제휴에 따라 특정 은행이 전용 대출 상품을 운영하는 경우가 많습니다.
예를 들어 ‘○○건설 특별 협약 아파트’라면 협약 은행에서 금리를 0.2~0.4% 낮춰주거나, LTV를 일반보다 5~10% 높여주는 사례도 있었어요.
저 역시 그런 이유로 한 곳을 더 알아봤습니다.
은행 B는 금리는 조금 높았지만, ‘최대 2억 7천만 원까지 가능하다’는 말을 들었죠. 그때 솔직히 고민이 많았어요.
이율이 0.3% 높아도, 당장 필요한 잔금이 부족한 상황이라면 그 한도가 더 중요할 수밖에 없으니까요.
결국 저도 “조금 더 빌려주는 은행”을 선택했습니다.
금리는 약간 손해였지만, 현실적으로 그게 유일한 방법이었거든요.
‘이율이 아니라, 입주를 지키는 게 먼저다’ — 그게 그날 제 결론이었습니다.
🔍 ⑦ 대출 준비할 때 꼭 알아야 할 것들
- ① 소득증빙 깔끔히: 근로자는 원천징수, 프리랜서는 부가세 신고서 필수.
- ② 부채 관리: 신용대출·할부·카드론은 모두 DSR에 포함.
- ③ 금리 비교: 은행마다 차이 큼 — 0.2% 차이로 수백만 원이 달라짐.
- ④ 상환기간 고려: 기간이 길수록 월 부담 줄지만 총이자 커짐.
- ⑤ 예비자금 확보: LTV 축소나 감정가 조정에 대비해야 함.
🌱 마무리하며
대출 한도를 계산해보는 건 ‘얼마 빌릴 수 있나’의 문제를 넘어서,
내 소득 구조와 소비 습관을 돌아보는 일이었어요.
DSR, LTV, DTI — 처음엔 낯설었지만 결국 이 세 단어가 내 집 마련의 현실적 기준이었죠.
이제는 막연히 “대출 얼마 나올까?”가 아니라, “내가 감당할 수 있는 수준은 어디까지일까”를 먼저 계산해보게 됐습니다.
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